Skjerpet ansvar for kontrollerende foretak i byggesaker

Skjerpet ansvar for kontrollerende foretak i byggesaker

Høyesterett avsa nylig en dom som innebærer at forsømmelser fra ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende foretak ikke bare får offentligrettslige konsekvenser. Forsømmelser kan også medføre ansvar for tap private aktører blir påført som følge av pliktbruddet.

  • Juridisk
Motta nyhetsbrev fra Eiendomsforvaltning

Sakens faktum og rettslige spørsmål

Et boligbyggelag hadde påtatt seg oppgaven som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende foretak for ombygging av en eldre eiendom. Eiendommen ble solgt til et borettslag. Etter borettslagets overtakelse av bygget ble det avdekket massive feil ved bygget og de enkelte leilighetene. Tross dette hadde boligbyggelaget avgitt kontrollerklæring til kommunen hvor det ikke var avdekket feil som hindret midlertidig brukstillatelse og ferdigattest.

Boligbyggelaget hadde ved utføringen av kontrolloppgavene opptrådt uaktsomt, og spørsmålet i saken gjaldt hvorvidt boligbyggelaget var erstatningsansvarlig overfor borettslaget som følge av uaktsomheten etter reglene om arbeidsgiveransvar i skadeserstatningsloven § 2-1.

Tradisjonell oppfatning

Den tradisjonelle oppfatning har vært at ansvarlige foretak som ikke overholder sine forpliktelser i plan- og bygningsloven kun kan møtes med sanksjoner fra det offentlige. Spørsmål om ileggelse av privatrettslig erstatningsansvar ovenfor tredjemann, for eksempel boligkjøpere i annenhåndsmarkedet, som blir rammet av pliktbruddet har sjelden vært fremme. Dette har muligens sammenheng med at plan- og bygningsloven primært tar sikte på å ivareta samfunnets interesser, ikke privates. Plan- og bygningsloven har imidlertid også regler som skal beskytte private formål. Særlig byggesaksreglene, med de krav som loven stiller for brukstillatelse og ferdigattest, har stor betydning for private.

Erstatningsansvar

Feilene ved bygget og leilighetene var av en slik karakter at det fremsto som uforklarlig at de ikke ble påpekt av boligbyggelaget, og boligbyggelaget derfor hadde opptrådt klart uaktsomt ved utførelsen av kontrolloppgavene.

Høyesterett vektla at plan- og bygningsloven også tar sikte på å verne om private interesser, og uttalte at dette sterkt trekker i retning av at det ikke er grunnlag for å avgrense ansvarlige foretaks ansvar kun til å gjelde overfor det offentlige. Videre pekte Høyesterett på den alminnelige rettsutviklingen med hensyn til erstatningsansvar for svikt i kontrollfunksjoner og et stadig strengere profesjonsansvar, også for tredjemanns formuestap. På denne bakgrunn konkluderte Høyesterett med at boligbyggelaget var erstatningsansvarlig for det tap borettslaget var blitt påført som følge av boligbyggelagets forsømmelser.

Dommens konsekvenser og rekkevidde

Dommen er prinsipiell og innebærer at ansvarlige foretak kan bli møtt med erstatningskrav fra private, slik som for eksempel boligkjøpere i annenhåndsmarkedet, dersom pliktene etter plan- og bygningsloven ikke overholdes.

Det er viktig å merke seg at dommen gjelder et tilfelle der den ansvarlige uaktsomt hadde gått god for et bygg som hadde så store lovmessige mangler at de ville gitt borettslaget rett til å heve kjøpet. Enhver tilsidesettelse av den ansvarliges plikter etter plan- og bygningsloven vil ikke være tilstrekkelig til å statuere erstatningsansvar.

EIENDOMSFORVALTNING/15. juni 2018

Nødvendig taktskifte for eiendomsforvaltningen

Eiendomsnæringen representerer store verdier, og en rekke investorer har hatt en eventyrlig reise gjennom løpende avkastninger og verdijusteringer. Forvaltning av eiendommer har imidlertid fremstått uten strategiske visjoner, med fokus på daglig og teknisk drift. Denne tiden er nå over. Les hele saken

Til toppen